小区公共区域停车费；电梯广告收益；公共场地租金……

这些都是小区公共收益，这些收益该归谁？

多年来，很多业主对小区公共收益不知情，物业公司和业主委员会之间经常为此产生纠纷，小区公共收益成为一笔“糊涂账”。民法典为此新增关于小区公共收益归属的规定，让小区公共收益由“糊涂账”变为“明白账”。

根据《民法典》第282条规定——

建设单位、物业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。因而，如小区的电梯广告、楼道广告、临时停车费等均是利用业主共有部分产生的收入，该收入在扣除合理成本后，属于业主共有。

业主胜诉！ 物业返还百万巨款

南京一批业主追讨公共收益成功

这年头，业主跟物业的关系就像婆媳，闹纠纷常有，和睦的却不太多，尤其是物业常年追着业主要物业费，但给全体业主发钱的物业公司你见过吗？

近日，南京各个群里都在疯传，城东学仕风华苑、河西涟城小区业委会发钱给业主，前物业返还小区公共收益，几百万巨款终于到账！

前不久，城东超级大盘——学仕风华苑，发布《关于公共收益成功追回到账的公告》，该小区向前物业公司追讨公共收益成功了！

历经3年，在法院判决下，小区前物业公司——亚东物业将属于该小区全体业主所有的公共收益返还，一共约131.8万元，钱已经到账。

除此之外，河西涟城小区业主们也收到了喜讯！ 历经近1年时间，涟城小区前物业公司退场后抵赖公共收益之事有了结果！

2024年1月9日，该小区拿到了一审判决书：判决家利物业支付所欠该小区224万元的公共收益金。

都知道，公共收益其实是小区内的一块“蛋糕”，围绕其引发了不少纷争，近年小区向前物业追讨公共收益的情况在南京并不罕见。

此前，禄口翠屏城小区业委会也起诉前物业，要求前物业移交公共收益结余款等。据业主透露，江苏万园物业曾在小区服务近7年时间，从未与他们核对公共收益金额，也未将任何款项移交。

南京栖霞区亚东城西区住宅小区业委会也因为公共收益知情问题状告了自家小区物业，最终物业公司败诉。

值得一提的是，去年南京就有过前物业返还业主公共收益的成功案例，当时法院判决南京江宁某小区物业公司向业主委员会返还10年间的公共收益124万余元，引发不少关注。

看到这儿，想必不少人都羡慕哭了，“钱都没少交，物业与物业之间的差距这么大呢”，甚至有些还在和物业斗智斗勇的业主恨不得立刻换上新物业。

南京出台物业新规！明确权责关系

涉及业委会、物业、公共收益等

近日南京市住房保障和房产局官网发布了关于《南京市住宅物业管理条例》（修正草案征求意见稿）征求意见的公告。在此之前， 上一版《南京市住宅物业管理条例》自2016年7月1日起施行，目前已难以适应新形势下的物业管理需求。

新修正的管理条例：鼓励小区采用招投标方式选择物业、公共收益50%用于维修资金，强化了业主委员会监管，规划了主体行为，加强了资金监管。此外，还将住宅专项维修资金第三方全过程监管试点经验上升为法条内容，利好全体业主！

本次意见反馈截止时间为2024年2月15日。

1、业主自荐后或联名推荐业主委员会！

针对业主委员会担任人员，由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位置公告。业委会由5-11人的单数委员组成，每届任期3-5年，委员可以连选连任。业委会设主任一名。

2、鼓励业主大会选聘物业！

针对更换物业，原《条例》规定“提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业”。现在修订变更为“鼓励业主大会采用招投标方式，公开、公平、公正地选聘物业服务企业”。

3、物业不得乱收费以及违规泄露业主信息！

第四十五条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；

（二）未经业主大会同意提高物业服务收费标准；

（三）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；

（四）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，将物业费、公共水电分摊费、汽车停放费等捆绑收费。；

（五）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息骗取中标；

（六）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续；

（七）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故；

（八）骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金、公共收益；

（九）出售、泄露或者非法提供、使用业主信息；

（十）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复；

4、原物业不得以任何理由阻挠新物业进场服务！

新规明确：在新老项目交接时，“原物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务，原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。”

5、业主大会成立后，公共收益50%用于维修资金！

对于公共收益，明确业主大会成立前，应当将收益的70%纳入住宅专项维修资金；业主大会成立后，公共收益主要用于补充住宅专项维修资金的，补充比例应当高于50%。

在剩余部分的分配上，《条例》规定应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业委会的工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业方面的其他需要。

同时，还授权市人民政府另行制定公共收益监管具体办法。此外，还将住宅专项维修资金第三方全过程监管试点经验上升为法条内容。

6、未按要求完成公示或擅自挪用钱款的予以罚款！

罚款金额根据所对应条款来定，少则1万元，多则20万不等。

近年来，由小区工公共收益引发的纠纷屡见不鲜，日常生活中，经常会出现物业公司与业委会少数人勾结，侵占原本属于业主共有的公共收益的违法行为，专业人士表示对于这种行为业主应当追责——

“根据《物业管理条例》——县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。所以日常生活中遇到的物业公司侵占公共收益的行为，可以向当地房管局投诉；如果情节严重，还可以向公安机关报案，追究相关责任人员职务侵占罪的刑事责任。”

如何能避免公共收益被侵占？

专业人士建议：“关键是要让物业公司定期公示账目，这需要召开业主大会，选举产生业委会，并由业委会监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

当然，必须注意业委会成员的组成，形成分工配合制约的格局，避免本应是代表全体业主维护业主权益的业委会，成为‘老鼠仓’。

同理，如果业委会成员参与贪污挪用公共收益，情节严重的，也可能构成职务侵占罪或挪用资金罪。”业主报案后将由警方负责搜证。